Acheter un immeuble de luxe : les critères à prendre en compte

Points clés	Détails à retenir
🏢 Acheter un immeuble de luxe	Découvrez tous les critères importants à prendre en compte lors de l’achat d’un immeuble de luxe.
💰 Budget et financement	Il est essentiel de bien définir son budget et de prévoir un plan de financement solide pour acheter un immeuble de luxe.
🏙️ Emplacement et quartier	L’emplacement de l’immeuble et le quartier dans lequel il se situe sont des éléments déterminants pour son potentiel de rentabilité et de valeur.
👨🏻‍💼 Expertise professionnelle	Faire appel à un expert immobilier spécialisé dans l’achat d’immeubles de luxe est fortement recommandé pour éviter les pièges et les mauvaises décisions.
📜 Formalités administratives	L’achat d’un immeuble de luxe nécessite de nombreuses formalités administratives, il est donc important de bien les connaître avant de se lancer.

L’achat d’un immeuble de luxe peut sembler alléchant, mais il est important de bien se préparer et de prendre en compte certains critères avant de se lancer. Budget, emplacement, expertise professionnelle et formalités administratives sont autant d’éléments à ne pas négliger pour mener à bien ce projet immobilier ambitieux. Dans cet article, vous découvrirez tous les détails à retenir pour vous aider à faire le bon choix et réussir votre investissement dans un immeuble de luxe.

01 | Comprendre le marché de l’immobilier de luxe

Acheter un immeuble luxe, ce n’est pas simplement investir dans de la pierre, c’est pénétrer dans un univers exclusif, confidentiel, et souvent très rentable. Le marché de l’immobilier de prestige reflète les tendances économiques mondiales. En 2023, par exemple, les villes comme Paris, Monaco ou Genève ont vu leurs prix grimper de 3 à 7 %, malgré des marchés globaux plus hésitants.

Ce segment attire des profils aisés, à la recherche d’actifs tangibles offrant sécurité et prestige. Dans cet univers, les biens sont rares, souvent sur-mesure, et offrent des perspectives de valorisation à long terme. Je le dis souvent à mes clients investisseurs : « Un bien d’exception trouve toujours preneur », même quand le marché ralentit.

02 | Définir ce qu’est un immeuble de luxe

Tout ce qui est cher n’est pas forcément un immeuble de luxe. Pour moi, un immeuble de luxe, c’est d’abord un bien situé dans un secteur très prisé : pensez au carré d’or de Paris, à la vieille ville de Genève ou encore à Mayfair à Londres. Ensuite, l’immeuble doit afficher un certain standing : matériaux nobles, architecture remarquable, prestations haut de gamme, services exclusifs (conciergerie, sécurité, domotique…).

On distingue aussi différents types : immeuble haussmannien entièrement rénové, immeuble mixte (avec commerces en pied d’immeuble et appartements de standing), ou immeuble ultra-moderne dans un quartier d’affaires. Ce qui les unit, c’est leur caractère unique.

Et contrairement à ce que beaucoup pensent, un bien haut de gamme n’est pas forcément un bien de luxe. Le luxe se définit par son exclusivité, pas uniquement par son prix.

03 | Les réels avantages d’acheter un immeuble de luxe

Investir dans un immeuble de luxe, c’est aussi faire un choix patrimonial stratégique. D’abord pour la rentabilité : bien que le rendement brut puisse sembler modeste (souvent entre 2 % et 4 %), la valorisation du capital est très forte. À Paris, certains immeubles haussmanniens ont gagné plus de 40 % de valeur entre 2015 et 2022.

Ensuite, il y a la fiscalité : en combinant SCI à l’IS ou holding patrimoniale, il est possible d’optimiser la fiscalité de manière très efficace, surtout lorsqu’il s’agit de transmission. De nombreux clients que j’ai accompagnés préfèrent passer par leur family office pour structurer cela correctement.

Enfin, la diversité : que vous cherchiez à loger votre famille, installer votre siège social ou louer à de grandes entreprises ou ambassadeurs, les opportunités sont variées et adaptées à vos objectifs.

04 | Comment acheter un immeuble de luxe : les étapes clés

Je recommande de suivre une feuille de route rigoureuse pour acheter un immeuble luxe. Voici celle que je partage généralement :

1. Définir vos objectifs : usage personnel ou locatif ? Durée de détention ? Budget ?
2. Sélectionner les emplacements adaptés et les typologies (ex : centre historique, quartiers d’affaires…).
3. Passer par un réseau hors marché : de nombreux biens ne sont pas visibles en agence. Ils nécessitent des connexions spécifiques.
4. Réaliser un audit complet : structure, état technique, charges, valeur locative, conformité.
5. Structurer le financement : il est fréquent de voir des financements bancaires sur mesure, appuyés par des garanties atypiques ou par l’apport d’un patrimoine déjà existant.

Un client suisse a récemment acheté un immeuble à Paris 8e via une SCI familiale. L’achat a été totalement financé par un prêt lombard adossé à son portefeuille de titres. C’est un montage ingénieux que seul le haut de gamme permet.

05 | Où investir pour un immeuble de luxe ?

La localisation est, selon moi, le pilier fondamental d’un bon achat. Paris reste la star incontestée en France : 6e, 7e, 8e arrondissements sont très recherchés. Mais d’autres villes tirent leur épingle du jeu : Bordeaux, Lyon, Marseille (quartiers historiques) attirent de plus en plus les investisseurs fortunés.

À l’international, je vois trois dynamiques : Monaco et Genève séduisent par leur stabilité politique et leur neutralité fiscale. Dubaï explose avec des rendements dépassant parfois les 10 %, malgré une fiscalité plutôt avantageuse. Lisbonne attire pour la qualité de vie combinée au régime du NHR (Non-Habitual Resident).

Si vous cherchez un marché d’avenir, regardez aussi vers l’île Maurice ou l’Espagne (Marbella, Barcelone). Dans tous les cas, privilégiez un actif rare dans une zone à forte attractivité à long terme.

06 | Cadre fiscal & juridique : ce que vous devez anticiper

Le droit immobilier de luxe peut s’avérer complexe, notamment lorsqu’il croise des situations internationales. Si vous êtes non-résident en France, la fiscalité sur les revenus fonciers peut rapidement grimper. D’un autre côté, il existe des solutions très bien pensées, comme la création d’une SCI à l’impôt sur les sociétés ou encore l’utilisation d’un trust britannique ou d’une fondation luxembourgeoise.

Je ne le dirai jamais assez : faites-vous accompagner. Un avocat fiscaliste international est indispensable. L’un de mes clients, entrepreneur en Afrique, a opté pour une holding franco-luxembourgeoise. Résultat : optimisation fiscale, meilleure transmission à ses enfants, et sécurité juridique renforcée.

Attention également à la transparence bancaire et aux régulations européennes, notamment depuis la directive ATAD (anti-évasion fiscale).